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Disputa envolve imposição de novas regras para licenciamento de edifícios em um raio de 20 km do aeroporto
17 de maio de 2026, às 08:33
Por Circe Bonatelli
As construtoras da cidade de São Paulo, representadas por Abrainc e Secovi, e a concessionária do Campo de Marte (PAX), controlada pela XP Asset, entraram em rota de colisão. De um lado, a PAX colocou em andamento um plano para aumentar a capacidade de pousos e decolagens de jatinhos por meio da implantação da navegação por instrumentos. Essa medida é uma obrigação do contrato de concessão do aeroporto, elaborado pelo Ministério de Portos e Aeroportos, do governo federal.
Já as construtoras almejam a interrupção deste plano, sob o argumento de que as mudanças vão atrapalhar o desenvolvimento imobiliário na cidade. O conflito pode parar na Justiça.
A PAX investiu R$ 125 milhões para entregar em março as obras de ampliação de pistas e área de manobra do Campo de Marte para viabilizar a navegação por instrumentos. Para esse tipo de voo começar, falta apenas a homologação pela Agência Nacional de Aviação Civil (Anac) e a definição de procedimentos pelo Comando da Aeronáutica (Comaer).
Até aqui, a navegação ocorre apenas de modo visual, o que impede viagens em dias muito nublados ou chuvosos. Na média, o aeroporto passa 15% do expediente fechado por condições meteorológicas adversas. A mudança permitirá ampliar o número de voos e aumentar a segurança das viagens, bem como atrair mais empresas de transporte aéreo para o local.
Por outro lado, a mudança impõe novas regras para o licenciamento dos edifícios em um raio de 20 quilômetros, o que abrange a maior parte da cidade de São Paulo, além de trechos da região metropolitana. Dessa forma, todos os prédios que ultrapassarem o limite de altura (de 105 a 145 metros, dependendo da altitude do terreno) precisarão de autorização prévia do Comaer.
Pelas contas de Abrainc/Secovi, cerca de 90% dos projetos em desenvolvimento estão no raio de 20 quilômetros, o que corresponde a R$ 80 bilhões em vendas futuras de imóveis. Esses lançamentos não serão automaticamente vetados, mas agora deverão passar por análise prévia, podendo ser aprovados ou barrados.
Na prática, isso implicará em três a seis meses adicionais no já demorado processo de licenciamento, que gira em torno de 18 a 24 meses. Considerando o custo de capital de 14,75% ao ano, isso implicaria em um custo de carregamento adicional da ordem de R$ 2,3 bilhões a R$ 2,7 bilhões ao ano para o setor, estimam Abrainc/Secovi.
Além disso, uma área de 17,4 milhões de metros quadrados (2,2 mil campos de futebol) terão o potencial de construção reduzido por conta dos limites de altura impostos para os prédios nos arredores do Campo de Marte, o que abrange Tucuruvi, Água Branca, Barra Funda e parte do Centro, entre outros bairros.
A perda média de altura na construção de prédios nesses bairros será de 40,5 metros, segundo Abrainc/Secovi. Nos Campos Elísios, por exemplo, a área destinada ao governo paulista terá que reduzir o gabarito em 21,8 metros. O pior caso é o da Avenida Guapira, no Tucuruvi, com perda de 90 metros, ou seja, inviabilizando novos prédios.
“Estamos procurando dialogar com a concessionária para que eles entendam isso: se excluírem o voo por instrumento, fica resolvido o problema. Aí terá harmonia entre Campo de Marte e o restante cidade”, afirma o presidente da Abrainc, Luiz França. “Vão impactar 90% dos projetos e restringir o desenvolvimento imobiliário da cidade para atender poucas pessoas que usam aviação executiva”, critica.
As construtoras também questionam a aprovação do edital de concessão sem um debate público sobre os impactos urbanísticos, uma vez que a navegação por instrumentos vai interferir no aproveitamento dos terrenos, que é regido pelo Plano Diretor e pela Lei de Zoneamento – competência da Prefeitura de São Paulo.
“O que nos assusta é que isso seja implantado sem um estudo mais aprofundado. Para nós causa um tremendo impacto”, ressalta o Vice-Presidente de Urbanismo Metropolitano do Secovi, Cláudio Bernardes. “Agora temos que ver como se mitiga isso. Embora exista a narrativa de que o fato está dado, temos que procurar uma alternativa republicana. Não implementar a navegação por instrumentos seria a opção mais straightforward (descomplicada)”, diz Bernardes.
Questionado se prevê levar o caso para Justiça, ele respondeu: “Não é decisão tomada. Agora, estamos estudando as alternativas”.
Rever a navegação por instrumento não é algo aberto à rediscussão, enfatiza o presidente da PAX, Rogério Prado. “Isso é uma obrigação da concessão, não uma decisão nossa. Todos os investimentos para adequar a infraestrutura já foram feitos. A obra está encerrada. Estamos trabalhando para a homologação do aeroporto”.
Prado diz ainda que o aeroporto cumpre uma função importante e rebate a visão elitista de que a aviação executiva atende poucas pessoas. “O Campo de Marte é o décimo segundo aeroporto mais movimentado do País. Ele evita a sobrecarga de Congonhas e atende cidades que não são atendidas pela aviação comercial”, argumenta, citando que o aeroporto serviu como ponto de partida ou chegada de voos envolvendo 700 cidades no último ano. “Ele é um polo gerador de negócios”.
A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento de São Paulo afirmou que mantém diálogo técnico com os órgãos aeronáuticos competentes para ampliar a compreensão sobre os novos parâmetros operacionais e avaliar alternativas que permitam compatibilizar as restrições aeronáuticas com o desenvolvimento urbano previsto na legislação municipal. A pasta admite que a ampliação das áreas sujeitas às restrições deve provocar um aumento no número de processos submetidos à análise das autoridades aeronáuticas, com possíveis impactos nos fluxos e prazos de licenciamento na cidade.
Por sua vez, o Ministério de Portos e Aeroportos foi procurado para esclarecer se o edital da concessão contou com estudo de impactos urbanísticos e se passou por audiências públicas. No entanto, a pasta não respondeu.
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