Por Jean Mendes
São Paulo, 29/10/2026 – A padronização é o que falta para os fundos de investimento imobiliário (FIIs) brasileiros atraírem investidores globais. O País já conta com escala, liquidez e bons ativos. Com a uniformidade, o mercado reuniria os elementos necessários para ganhar tração entre investidores internacionais, especialmente os que seguem índices globais para selecionar ativos. Essa é a visão da Latin America REITs Association (LAREAL), a associação que representa parte deste setor.
Fundos passivos globais não escolhem individualmente cada ativo, mas replicam índices que classificam os veículos de acordo com critérios de composição, atividade e elegibilidade. Nesse contexto, divergências na classificação dos FIIs brasileiros podem afetar a forma como esses fundos são identificados e considerados nas carteiras internacionais.
Dependendo da metodologia adotada, um mesmo fundo imobiliário pode ser classificado como Multiestratégia, Logístico ou Híbrido. Entidades do mercado e casas de análise usam critérios próprios, sem uma linguagem comum para categorizar os fundos imobiliários (FIIs).
Para estabelecer critérios comuns, a LAREAL organiza dados, promove padrões internacionais e representa os fundos imobiliários do Brasil e da região no debate global. A entidade lançou uma metodologia de classificação setorial baseada exclusivamente nas demonstrações financeiras auditadas dos fundos.
A falta de padronização ocorre no contexto da expansão do setor. Segundo dados da B3, o número de investidores em FIIs passou de cerca de 630 mil, no fim de 2019, para 3,3 milhões em agosto de 2026. As pessoas físicas detêm atualmente 72,8% das cotas. Esse crescimento, porém, não foi acompanhado pela adoção de critérios uniformes de classificação.
Potyguara Camargo, presidente da LAREAL, explica que cada vez mais os fundos buscam facilitar a comunicação com os players internacionais mais perto da indústria local e receber e aumentar os aportes e atrair investidores para essa classe de ativos.
Entenda a confusão de classificações
A falta de padronização está em ambientes diferentes. Como exemplo, algumas classificações partem do mandato do fundo, outras do relatório gerencial ou da apresentação do gestor, cada uma atualizada em um ritmo diferente. Também não existe um corte compartilhado para dizer a partir de quanto um fundo passa a ser, por exemplo, logístico.
“O mandato continua importante, porque define o que o gestor pode fazer, mas não mostra o que ele efetivamente fez. Os regulamentos costumam ser amplos, e a carteira muda com o ciclo econômico. Com juros altos, um fundo multiestratégia pode concentrar seus recursos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que pagam mais, e passar a funcionar como um fundo de papel”, diz a LAREAL em nota.
O crescimento também transforma portfólios. Na troca de cotas, o fundo compra imóveis pagando com novas cotas, movimento muito comum no Brasil, e esses ativos nem sempre pertencem ao segmento original. Nas fusões, carteiras de perfis distintos passam a conviver no mesmo veículo. Como as classificações raramente são revistas, o rótulo permanece. Ao aplicar a nova metodologia aos 303 FIIs negociados em bolsa no último mês, a LAREAL identificou que 113 deles (37%) teriam uma classe diferente da associada ao mandato.
Para o capital estrangeiro, um fundo que não pode ser lido no formato dos índices tende a ficar fora do radar. Uma leitura padronizada é uma das condições para isso, ao lado de critérios como tamanho, liquidez e divulgação de balanços em inglês.
Como fica o investidor local?
Para o investidor local, o efeito é direto. A pessoa física passa a saber o que de fato compra: se o resultado do fundo vem de aluguel ou de juros, e a qual indexador a carteira está exposta, o que define como a cota reage quando a Selic ou a inflação se movem. Também passa a comparar o dividend yield (o rendimento distribuído em relação ao preço da cota) entre fundos de fato comparáveis e a verificar se a carteira está diversificada ou se fundos com nomes diferentes carregam o mesmo risco de crédito.
“Existem fundos brasileiros com tamanho e liquidez para estar nos índices globais que ficam de fora porque não são compreendidos lá fora. O problema não é a qualidade do ativo, é a falta de uma leitura padronizada. E o investidor daqui ganha a mesma coisa que o de fora: saber exatamente o que tem na carteira”, afirma Camargo.
Como classificar
A metodologia da LAREAL se apoia em três pilares: uso exclusivo das últimas demonstrações financeiras auditadas, classificação por critérios objetivos e revisão periódica. A categoria principal é definida pela atividade que representa pelo menos 75% do fundo. Se nenhuma atingir esse porcentual, o veículo é classificado como Multiestratégia. Subclasses detalham o segmento dos imóveis, nos fundos de tijolo, e o indexador do crédito, nos fundos de papel, além do tipo de ativo predominante, nos multiestratégia.
A metodologia aproxima suas categorias de padrões internacionais: Tijolo corresponde aos Equity REITs, Papel aos Mortgage REITs e Multiestratégia aos Diversified REITs. Essas equivalências facilitam a comparação com mercados estrangeiros, mas não garantem a inclusão dos fundos em índices internacionais.
A classificação passa por revisão anual, com possibilidade de reavaliação extraordinária diante de eventos relevantes. Para evitar mudanças frequentes por oscilações pontuais, um fundo só deixa uma categoria se ficar abaixo do limite de 70% por dois anos consecutivos, embora entre nela ao atingir 75%. A LAREAL também recomenda que os gestores publiquem os dados necessários em um quadro padronizado anexo às demonstrações financeiras, em formato legível por sistemas automatizados.
A classificação já está em vigor para fundos de gestoras associadas à LAREAL, como Alianza, Guardian, Pátria, TRX, Valora, Vinci Compass e Zagros, com o objetivo de estabelecer uma linguagem comum, baseada em demonstrações financeiras auditadas e compreensível para investidores brasileiros e estrangeiros.
Contato: jean.mendes@broadcast.com.br
