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Em tempos de endividamento alto, inadimplência do crédito imobiliário é baixa
24 de agosto de 2026
Bradesco, Itaú Unibanco e Santander estão de olho em um mercado dominado pela Caixa Econômica Federal, e avaliam entrar no financiamento de imóveis dentro do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O programa cresceu muito nos últimos anos e se tornou um negócio grande demais para se dar as costas. Atualmente, ele já responde por mais da metade das vendas de imóveis novos no País. Segundo fontes, o que está em análise pelas instituições privadas são apenas os financiamentos de famílias no topo da faixa 3 (com renda mensal entre R$ 5 mil a R$ 9,6 mil) e na faixa 4 (R$ 9,6 mil a R$ 13 mil), ou seja, aquelas de renda mais elevada e menor risco de crédito. Os consumidores das faixas 1 (até R$ 3,2 mil) e 2 (R$ 3,2 mil a R$ 5 mil) estão fora do radar dos bancos.
Em outros momentos, Bradesco, Itaú e Santander já sinalizaram interesse em entrar no Minha Casa, Minha Vida, mas essa hipótese nunca se materializou devido ao spread bancário – diferença entre a taxa de juros para captar o dinheiro e a taxa cobrada nos empréstimos – ser muito baixo em comparação com a concessão de crédito nos segmentos de médio e alto padrão.
Entretanto, o crescimento do programa levou os bancos a voltar para a planilha, porque a escala aumentou significativamente. A quantidade de financiamentos na faixa 3 e na faixa 4 (criada em 2025) chegou a um patamar acima de 230 mil moradias no período de um ano, mais que o dobro do registrado em anos anteriores. E agora abrangem imóveis de até R$ 600 mil.
Outro atrativo é que as construtoras propuseram ao governo federal expandir a faixa 4 para famílias que ganham até R$ 21 mil, abrangendo imóveis de até R$ 1,2 milhão, tema que está em análise no Ministério das Cidades. Se essa mudança for aprovada, elevará ainda mais o público-alvo.
FIDELIZAÇÃO
Embora o spread seja pequeno neste setor, o financiamento imobiliário permite aos bancos fidelizar os clientes por um prazo longo, uma vez que os empréstimos duram até 35 anos. Nesse período, os clientes passam a gastar com conta corrente, cartão de crédito, outras modalidades de crédito e aplicações financeiras.
Além disso, o crédito imobiliário tornou-se um “oásis” para os bancos em meio ao crescimento dos calotes nas outras linhas, afetadas pelo endividamento das famílias. Já a inadimplência do crédito imobiliário é baixa e estável, ficando em apenas 1%, na média. As famílias deixam de pagar outras dívidas, mas conservam a parcela da casa própria em dia, sob o risco do banco tomar o imóvel em caso de inadimplência acima de 90 dias.
Apesar do interesse maior dos bancos privados pelo MCMV, fontes disseram que esse movimento ainda vai levar alguns meses para amadurecer, sem uma definição clara neste horizonte. Uma das ponderações é que a Caixa domina esse segmento de mercado e não seria fácil atrair o público que já tem relação com a estatal.
Em segundo lugar, esse tipo de operação é considerado complexo. O financiamento nas faixas 3 e 4 usa recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Fundo Social do Pré-Sal, respectivamente, que passariam a contar como passivos nos balanços do banco. Isso exigiria recalibrar os índices de alavancagem e a exigência de capital próprio no balanço das instituições financeiras.
Procurado, Bradesco não comentou. Itaú e Santander não responderam.
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