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Outra opção seria acelerar a liberação dos depósitos compulsórios da poupança
19 de agosto de 2026
Os grandes bancos estão pleiteando junto ao Banco Central uma revisão no teto de juros de 12% ao ano que foi incluído nas regras do novo modelo de crédito imobiliário – lançado pelo governo federal em outubro de 2025 e com entrada em vigor em janeiro de 2027.
Neste momento, a discussão entre as instituições financeiras e a autoridade monetária abrange três tópicos, segundo fontes, que falaram reservadamente com o Broadcast. Uma delas seria derrubar o teto, afastando a regulação sobre a taxa cobrada nos empréstimos. “O setor já tem bastante concorrência, não precisa de um teto para as taxas”, apontou um dos participantes das conversas.
Outra opção seria acelerar a liberação dos depósitos compulsórios da caderneta de poupança, aumentando a liquidez do sistema como um todo. Pelas regras já definidas, a liberação irá ocorrer de modo escalonado ao longo de dez anos. “Por que não fazer isso em cinco anos?”, questionou outra fonte.
O terceiro tópico é um eventual adiamento na entrada em vigor do novo modelo de crédito enquanto essa discussão não está amadurecida. Uma hipótese seria adiar o início da vigência para 2028, por exemplo.
Esses aspectos vêm sendo discutidos pelas instituições com o BC ao longo do ano. A autoridade se mostrou disposta a realizar ajustes, avaliaram as fontes.
O novo modelo de crédito imobiliário mexe com as fontes de recursos que abastecem os financiamentos do setor. Até então, 65% dos recursos da poupança precisavam ser direcionados pelos bancos para o crédito imobiliário. Os outros 20% ficavam parados para dar segurança e liquidez ao sistema (os chamados depósitos compulsórios). Já os 15% serviam para o uso livre pelas instituições.
No novo modelo, o montante disponível para o crédito subirá para 80% ao longo de dez anos, com redução do compulsório para zero. Em 2026, começaram os testes. Neste ano, os compulsórios foram cortados de 20% para 15%. A partir de 2027, os compulsórios serão reduzidos em 1,5 ponto porcentual por ano.
No novo modelo, a cada um real que o banco destinar ao crédito imobiliário, ele será autorizado a tomar o mesmo valor da caderneta para aplicar de forma livre. A lógica é estimular os bancos a ampliar o financiamento habitacional para ganhar o direito de pegar recursos da caderneta e abastecer outras linhas em que a margem de lucro é bem maior (cheque especial, consignado, financiamento veicular etc.), em vez de deixar o dinheiro parado na forma de compulsórios.
Para acessar o dinheiro da poupança, também ficou estabelecido que os bancos terão que destinar 80% dos recursos no Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) – válido para imóveis de até R$ 2,25 milhões – com taxa de juros máxima de 12% ao ano.
Os bancos argumentam que esse modelo impõe o desafio de se fazer uma substituição gradual do funding. Hoje, a principal fonte para os financiamentos é a poupança, que tem um custo reduzido para os bancos (cerca de 8% ao ano). Com o novo modelo, os recursos virão das letras de crédito imobiliário (LCIs) e do mercado de capitais – cujas taxas oscilam em torno da Selic (14% ao ano). Isso tende a pressionar o custo do crédito imobiliário, sinalizaram.
“O novo modelo, estruturalmente, é mais exposto às variações de mercado. Neste momento, as taxas estão em um patamar mais elevado, então o setor sofre mais essa influência. Se as taxas estivessem menores, essa discussão não precisaria acontecer”, afirmou o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Michel Cury, durante debate no evento Abecip Summit, realizado nesta terça-feira, 18.
O diretor de Crédito Imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque, também fez coro para a revisão do teto de juros. “Quando o modelo foi desenhado, as taxas estruturais eram menores. E veio o teto da taxa de 12% para o crédito imobiliário. Mas, infelizmente, as taxas de juros de mercado não arrefeceram como queríamos. Estamos trazendo essa discussão para o regulador com o intuito de termos maior flexibilidade”, declarou, durante o evento.
O diretor de Negócios Imobiliários do Santander, Paulo Duailibi, apontou o limite de juros como uma das principais preocupações para o setor. “A existência do teto de juros em um cenário de elevadas taxas pode ser uma limitação, uma vez que o funding de mercado terá uma participação maior dentro do mix”, citou. “Essa gestão do funding vai se tornar mais complexa e estratégica”.
Durante palestra no evento da Abecip, o diretor de regulação do Banco Central, Gilneu Vivan, reconheceu que um dos desafios na implementação do novo modelo de crédito é a obrigação de alocação de 80% dos recursos em operações que atendam às condições do SFH: valor do imóvel até R$ 2,25 milhões e juros máximos de 12% ao ano.
“Esse limite torna-se um desafio ao novo modelo, baseado em captações a mercado, quando, eventualmente, em momentos futuros, os juros estejam mais altos, como já observado na história”, afirmou, na palestra, sinalizando que eventuais ajustes serão considerados.
“Assim como em qualquer ação regulatória, o novo modelo está em permanente reavaliação, não só quanto aos efeitos produzidos no período de testes, mas ao longo de toda a sua vigência”, emendou.
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