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14 de setembro de 2026
Por Bruna Camargo
São Paulo, 14/09/2026 – A decisão da Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de manter a cobrança de 20% de Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital obtido por fundos de investimento imobiliário (FIIs) na venda de cotas de outros FIIs pode atingir um universo de mais de 400 veículos. A tributação já vinha sendo aplicada há anos, conforme entendimento da Receita Federal, mas especialistas ouvidos pela Broadcast avaliam que a decisão tomada no início do mês aumenta a insegurança jurídica para o mercado e pode incentivar a busca por caminhos alternativos para estratégias de compra e venda de cotas.
Não é novidade que a tributação sobre FIIs volta e meia assombre o mercado. Nesse caso, especificamente, a controvérsia está na interpretação dos artigos 16 e 18 da Lei 8.668/93, de 1993, que regulamenta a classe de ativos: enquanto o primeiro prevê isenção sobre rendimentos e ganhos de capital das carteiras dos FIIs, o segundo determina a incidência de IR sobre ganhos obtidos na alienação ou no resgate de cotas de fundos imobiliários por qualquer beneficiário.
A Receita sustenta a incidência com base no artigo 18, tanto que diversas administradoras sempre consideraram a tributação na gestão dos fundos, segundo Ricardo Bolan, sócio de Tributário do Lefosse. No entanto, ele pondera que a possibilidade de um FII investir em cotas de outro FII só surgiu em 2008. Logo, Bolan avalia o quadro atual como decepcionante para o mercado dado que a interpretação adotada pelo STJ não considera de forma adequada a evolução da legislação.
Um levantamento elaborado pelo Lefosse a partir da análise dos informes trimestrais estruturados de FIIs da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) mostra que 410 dos 1.150 FIIs que informaram a composição de suas carteiras na data-base de 30 de junho de 2026 tinham cotas de outros fundos imobiliários, o equivalente a 35,7% do total. Os dados indicam que muitos fundos de logística, shoppings, crédito imobiliário e multiestratégia mantêm posições em cotas de outros FIIs como parte de sua gestão de carteira, estando dentro do universo afetado pela decisão do STJ, assim como fundos de fundos (FoFs, na sigla em inglês) da classe.
“Não faz sentido. Achamos uma decisão incoerente. Se todos os fundos são isentos no seu ambiente interno, por que só os fundos imobiliários teriam uma tributação?”, questiona Bruno Nardo, sócio e gestor da RBR Asset Management. Além disso, ele observa que se um investidor pessoa física tem lucro na venda de cotas do FII e já é tributado em 20%, então uma tributação na venda de cotas dentro do veículo seria uma bitributação.
O gestor destaca que o cenário reforça uma insegurança jurídica que o mercado enfrenta há anos. “Sempre houve duas possibilidades: a esfera judicial, com mandado de segurança, ou a esfera administrativa, solicitando reembolso dos valores pagos de imposto. A esfera administrativa poderia ser questionada no futuro, então preferimos ir direto na esfera judicial para ter uma decisão definitiva em algum momento”, conta Nardo.
A RBR Asset também entrou com processos, mas desde a venda de seus fundos listados ao Patria, não trabalha mais com FIIs que compram e vendem cotas de outros fundos. “Essa situação toda só reforça o caminho que tomamos. Hoje fazemos a gestão de compra e venda de fundos listados em mandatos exclusivos no formato multimercado. Nessa estrutura, o investidor consegue diferir o imposto no momento do resgate. Além de trazer flexibilidade de mandato e não sofrer com volatilidade de cota no mercado secundário, o multimercado tem essa vantagem.”
Algo mudou?
Mas, afinal, se as gestoras já adotavam a tributação, o que mudou? A diferença é que agora a interpretação da Receita ganhou, pela primeira vez, respaldo em uma decisão do STJ, ainda que o julgamento tenha ocorrido em processos individuais e não sob o rito dos recursos repetitivos. O primeiro processo que chegou à Primeira Turma foi o da Rio Bravo Investimentos.
A gestora vinha optando pelo depósito judicial dos valores discutidos, estratégia que preserva o direito de contestação e evita que uma eventual derrota gere agora um desembolso adicional pelos cotistas, segundo Vanessa Faleiros, sócia e COO da Rio Bravo. “Do ponto de vista financeiro, o custo não fica com os cotistas”, reforça. Caso os processos sejam encerrados com a manutenção da cobrança, os depósitos podem ser convertidos em renda para a União.
Faleiros diz que a decisão do STJ não deve causar mudança na estratégia dos fundos imobiliários, no qual a casa tem cerca de R$ 12 bilhões sob gestão, ou dos FoFs da classe, área com R$ 450 milhões. “Vamos esperar a possibilidade de algum recurso e ver como o mercado vai entender a decisão”, afirma a executiva, acrescentando que a Rio Bravo segue atenta a estruturas alternativas que possam fazer sentido. “Temos visto grande procura por carteiras administradas para pessoa física, na qual se preserva a isenção e tem a gestão profissional”, exemplifica.
Pode haver desdobramentos?
Para os especialistas ouvidos pela Broadcast, a decisão representa um revés para o setor, mas não necessariamente o ponto final da disputa. A Segunda Turma do STJ, que também julga questões tributárias, ainda não analisou o mérito da controvérsia. Uma eventual divergência entre as turmas poderia levar o tema à Primeira Seção, responsável por uniformizar a jurisprudência tributária, explica Fernanda Tessaro, advogada sênior tributária do Bichara Advogados, que atuou no processo da Rio Bravo. Também existe a possibilidade de julgamento sob o rito dos repetitivos, o que daria caráter vinculante, ou seja, obrigatório, à decisão.
Contato: bruna.camargo@estadao.com
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