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23 de julho de 2026
Por Circe Bonatelli
São Paulo, 23/07/2026 – A gestora de recursos XP Vista deu a largada, nesta quinta-feira, 23, à oferta pública de cotas de um novo fundo imobiliário, o XP Prime Offices, com a intenção de captar R$ 1,1 bilhão. O dinheiro será usado para a compra de dois prédios de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo, que foram desenvolvidos pela incorporadora SDI em parceria com a gestora Tellus.
Um dos edifícios é o JK Square, no Itaim Bibi. O prédio tem 19 pavimentos e fica em um complexo com escritórios, lojas e hotel da bandeira Westin Hotels & Resorts. O imóvel está 100% locado e tem inquilinos como Uber, Banco ABC e Vitru Educação, entre outros. A aquisição pelo XP Prime Offices corresponde a 67% da torre corporativa do JK Square, o equivalente a 21 mil metros quadrados, e foi acordada pelo valor de R$ 759,8 milhões.
O outro empreendimento na mira é o River South, na Marginal Pinheiros do lado do Butantã. O complexo tem 10 andares e reúne escritórios, residências e lojas. A locação da área de escritórios está em 73%, sendo que a principal inquilina é a Wise. Neste caso, a aquisição pelo fundo é de 94% da área do imóvel, ou 19 mil metros quadrados, por R$ 405,8 milhões.
As aquisições contam com um memorando de entendimento fechado em junho e suas confirmações estão sujeitas a diligências. A previsão de pagamento é de R$ 566,6 milhões no fechamento da operação, com parcelas semestrais subsequentes, incluindo potencial tomada de dívida pelo fundo.
No prospecto, a XP defende que a oferta é uma oportunidade para investidores entrarem em lajes corporativas de primeira linha, situadas em regiões nobres da cidade, e com receita diversificada devido ao aluguel originado em diferentes inquilinos.
Um destaque do prospecto é o aviso aos investidores de que os ativos devem passar por uma reavaliação após a constituição do fundo, com um ganho estimado de 15% logo de cara. O preço médio de aquisição dos dois prédios foi acertado em R$ 28 mil por metro quadrado, mas uma avaliação feita em junho por uma consultoria independente apontou o valor médio de R$ 34,2 mil por metro quadrado para os imóveis. Do ponto de vista da XP, isso deve fazer o valor da cota patrimonial ser de aproximadamente 15% maior que o valor de emissão das cotas nesta oferta inicial (indo de R$ 100 para R$ 115 por cota).
Nesta oferta, o fundo vai emitir 11 milhões de cotas de classe única, no valor de R$ 100 cada, aberta para investidores em geral. Não haverá distribuição de lote adicional em caso de excesso de demanda. O fundo tem previsão de uma taxa interna de retorno (TIR) de IPCA + 10% ao ano e de dividend yield anual de 14%, 11,4% e 9,6% nos três primeiros anos. Dividend yield é o porcentual de retorno dos dividendos em relação ao preço da cota.
O fundo começa hoje as apresentações aos potenciais investidores e tem até 31 de agosto para coleta das intenções de investimento. A liquidação está programada para 3 de setembro.
Cenário
O mercado corporativo está passando por um reaquecimento, o que tem muito a ver com a diminuição do home office e o aumento na frequência do expediente presencial. Esse tem sido o principal motor para o crescimento da área alugada pelas empresas, atraindo os investidores de propriedades comerciais.
As locações de escritórios totalizaram 175 mil m² no segundo trimestre (algo como 22 campos de futebol) em São Paulo. Isso foi 13% mais que no primeiro trimestre e 8% maior que no mesmo período do ano passado, de acordo com relatório da consultoria imobiliária Newmark. Assim, os espaços vagos nesses prédios caíram para 14,4% no segundo trimestre, abaixo dos 14,9% do primeiro trimestre e inferior aos 18% registrados no mesmo período do ano passado. Com a redução dos espaços disponíveis nos prédios, o preço pedido médio de locação continuou subindo e chegando a R$ 128,2/m², alta de 14% em um ano.
Por sua vez, a XP está bastante ativa no segmento de fundos imobiliários. Nas últimas semanas, ela anunciou captações relevantes, como a oferta de R$ 1,25 bilhão do fundo Maxi Renda e a de R$ 1 bilhão do XP CDI CRI. Ambos são voltados para investimento em dívida imobiliária.
Contato: circe.bonatelli@estadao.com
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