Por Circe Bonatelli
São Paulo, 18/06/2026 – O crescimento das emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) exige maior atenção dos investidores, na avaliação do sócio-diretor da Valora Investimentos, Alessandro Vedrossi, e da sócia da Galápagos Capital, Anna Carolina Straube Caruzo.
Os especialistas participaram de um painel sobre o tema no evento GRI Fundos Imobiliários 2026, realizado hoje, 18, em São Paulo.
Vedrossi defendeu que pessoas físicas não deveriam investir diretamente em CRIs. O correto, segundo ele, seria a compra de cotas de um fundo que tem gestor especializado na área e com capacidade de intervir na operação em caso de problemas.
“Não sou fã de pessoa física comprando CRI, a não ser CRI de primeira, como de uma Cyrela”, declarou. “O crédito estruturado não é para pessoa física, que não tem tempo, nem capacidade para analisar a operação. Esse cara deveria comprar um fundo de CRI. Dá muito trabalho olhar. Para isso, tem que pagar um gestor”, argumentou.
A grande preocupação – especialmente dos gestores de fundos que originaram e investiram nos CRIs – está em acompanhar a situação nos canteiros com precisão e agilidade. Segundo eles, a gestão ativa permite buscar soluções quando o incorporador que tomou o crédito enfrentar dificuldade para conclusão da obra e venda dos imóveis, colocando em risco o pagamento aos investidores. Esse tema tem chamado cada vez mais atenção do setor, especialmente após casos de CRIs que entraram em default – ou seja, deram calote.
A Valora originou 34 CRIs em 2025, movimentando R$ 1,5 bilhão. Vedrossi disse que a gestora tem uma equipe ampla, que inclui o acompanhamento dos canteiros de obras e dos fluxos financeiros que envolvem pagamento de clientes e os repasses a fornecedores, por exemplo. “Não consigo confiar só em relatório de securitizadora. Acho importante ter um time acompanhando a operação na ponta”, afirmou.
Anna Carolina, da Galápagos, também destacou a importância de um acompanhamento muito próximo da atividade das incorporadoras. É isso que permite a prevenção e a solução de problemas mais relevantes, como eventual inadimplência das empresas.
“O monitoramento foi uma das áreas que mais cresceu na Galápagos”, contou, citando que a gestora já atuou em 32 operações de CRIs, na ordem de R$ 2 bilhões. “Fazer o acompanhamento é fundamental. O jogo começa depois que entregamos o dinheiro para a operação. A partir daí são cinco anos de relacionamento”, disse, referindo-se ao período de execução de obras e vendas dos imóveis.
Anna Carolina disse que a Galápagos também tem um time próprio para esse tipo de atividade, visando prevenir problemas. “Não basta monitorar, ser passageiro. Como responsável em originar, estruturar e carregar o crédito, é preciso ter poder para tomar alguma providência e buscar ações de contorno.”
Além do monitoramento das operações, ambos destacaram a importância da padronização na estruturação dos CRIs para garantir mais transparência e análise de riscos pelos investidores. “A padronização permite que o investidor possa comparar estruturas, riscos e mercado secundário. Para essa indústria continuar se expandindo, a padronização é essencial”, disse a sócia da Galápagos.
Contato: circe.bonatelli@estadao.com
