Volume total orçado pode chegar a R$ 90 bilhões, segundo Inês Magalhães, vice-presidente de Habitação do banco público
Por Cícero Cotrim e Marianna Gualter
A Caixa Econômica Federal espera ter à sua disposição R$ 38 bilhões a mais para conceder crédito imobiliário até o fim de 2026, por causa da liberação de compulsórios criada pelo novo modelo de financiamento do setor, disse a vice-presidente de Habitação do banco público, Inês Magalhães, em entrevista à Broadcast.
“Devemos ter um orçamento em torno de R$ 90 bilhões do SBPE [Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo] para o ano que vem e, este ano, tivemos mais ou menos R$ 68 bilhões”, adiantou a executiva, que espera repetir em 2026 o desempenho projetado para 2025, com a contratação de R$ 250 bilhões em financiamentos imobiliários ao ano.
Na entrevista, Inês disse que o banco público não planeja ofertar a nova linha de crédito imobiliário corrigida pelo IPCA, lançada pelo Banco Central, no curto prazo, por considerar que ainda são necessários mais mecanismos de previsibilidade. E relatou que a Caixa vem estudando instrumentos para avançar com o aluguel acessível, considerado o ponto que ainda falta endereçar na política habitacional do País. Leia os principais trechos da entrevista:
Broadcast: O governo lançou, no início de outubro, o novo modelo de financiamento do crédito imobiliário, que deve injetar R$ 52,4 bilhões adicionais no setor até o fim de 2026. Já é possível observar os impactos dessa medida no mercado?
Inês Magalhães: Tivemos um aumento de 30% nas simulações, mas a decisão de comprar a casa normalmente leva um pouco mais de tempo. O novo modelo do compulsório vai, no caso da Caixa, liberar R$ 38 bilhões até o ano que vem. Devemos ter um orçamento em torno de R$ 90 bilhões do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para 2026. Este ano, tivemos mais ou menos R$ 68 bilhões. É uma coisa bem importante para o setor, porque o nosso financiamento é abaixo da taxa básica de juros, que está alta. É bem importante para a classe média ter acesso ao financiamento.
Broadcast: Junto com o novo modelo de crédito imobiliário, o BC também lançou uma proposta de linha atrelada ao IPCA, que visava diminuir a volatilidade das prestações. Há espaço para essa linha ganhar tração? A Caixa vai ofertar a modalidade?
Inês: Nós ofertamos em 2021, e foi uma experiência um pouco difícil. Porque você teve, logo após a pandemia, um pico de inflação, e as pessoas desesperaram. O BC está fazendo estudos para ver como tornar essa linha menos volátil, porque o problema dessa linha é: tudo vai bem quando está bem, mas, quando você tem um pico de inflação, as pessoas ficam muito aflitas com o reajuste. Não estamos pensando, neste momento, em fazer.
Broadcast: Quando o modelo estava em desenvolvimento, chegou a ser aventada a possibilidade de transferir uma variação na inflação para o saldo devedor, e não para a parcela. Seria esse o caminho?
Inês: É uma das hipóteses. Na verdade, não havia e não há, independentemente da regulamentação, um impedimento para que isso aconteça. O que os bancos provocaram o BC é que é importante que ele regule, porque dá maior segurança jurídica para o banco, no caso de uma demanda judicial. Houve um tempo em que a Price era uma modalidade de amortização questionada pelo Judiciário. É semelhante a isso: você precisa ter uma certa regularidade para que isso possa ser implementado. Não temos planos imediatos de fazer isso.
Broadcast: Quais foram as principais realizações de 2025?
Inês: Ter criado o Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) como estratégia para mitigar o impacto da falta de recursos da poupança na classe média, porque estamos falando de mais de 90% da renda domiciliar do País. Nós lançamos também uma linha para financiamento de retrofit dentro dos valores do SBPE e do FGTS, cumprindo a nossa missão, porque não dá para ter renovação de centros de cidades com imóveis que custam R$ 30 mil por metro quadrado. A questão de ter colocado recursos próprios da Caixa para o financiamento da pessoa jurídica, justamente para deixar recursos mais baratos para pessoa física, no SBPE e FGTS. E o mais recente, o Reforma Casa Brasil, um programa bem importante, que quase preenche o leque total de estratégias que uma política habitacional tem de ter: urbanização, produção habitacional em larga escala, resiliência e drenagem, retrofit, reforma. Só falta o tema do aluguel acessível.
Broadcast: A Caixa tem estudos sobre o aluguel acessível?
Inês: Isso você trabalha com aumento da oferta, com mecanismos de garantia. Os Estados Unidos têm um modelo pelo qual um fundo é dono de um empreendimento e aluga. Ainda temos poucas empresas que se interessam por esse modelo, mas acho que tende a crescer. Estamos vendo quais são os instrumentos que podemos desenvolver para financiar a produção de empresas privadas que queiram fazer o aluguel. Estamos trabalhando para o governo, para estudar Parcerias Público-Privadas (PPPs) para o aluguel social. Temos trabalhado isso como uma linha importante de assessoramento ao governo, mas pensando também quais são os meios que podemos utilizar para financiar as empresas que queiram fazer esse tipo de negócio.
Broadcast: O presidente da Caixa, Carlos Vieira, disse recentemente que o banco vai atingir a marca de R$ 250 bilhões em financiamento imobiliário este ano. Há a expectativa de superar essa marca em 2026?
Inês: Acho que vamos ter um número parecido. Vamos ter um orçamento de R$ 140 bilhões no FGTS, que é bastante relevante. E tem uma característica da Caixa, sobretudo no FGTS, que está sendo bem interessante, porque estamos conseguindo atingir gente de dois a três salários mínimos, com o MCMV Cidades.
Broadcast: A Caixa voltou a permitir mais de um financiamento imobiliário por CPF este mês. Já houve algum efeito?
Inês: Não saberia dizer, porque faz menos de um mês que lançamos. Mas a ideia é atrair a principalidade do cliente para a Caixa.
Broadcast: Quais são as expectativas para o programa Reforma Casa Brasil, também lançado pelo governo este ano? Como está a operação? Todos os R$ 40 bilhões disponíveis devem ser contratados?
Inês: Estamos fazendo mil financiamentos por dia. Temos 60 mil aprovados e 30 mil contratados. Estamos bastante otimistas com o crescimento. Acho que é um programa muito importante, porque tem efeito na qualidade de vida das pessoas quase imediatamente. Nas cidades menores, tem a função de ativar a economia local, porque você pode comprar em qualquer lugar o material. Temos o desafio de colocar em todos os municípios do País, mesmo nos que não temos agência, com a entrada do correspondente bancário.
Broadcast: O Conselho Curador do FGTS aprovou um orçamento de R$ 144,5 bilhões para ações de habitação no ano que vem, incluindo o Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Quais são as expectativas da Caixa para o programa?
Inês: O MCMV tem sido, em algumas regiões, o nosso mercado mais pujante, e responsável por 60% a 70% dos lançamentos da construção civil na área de habitação. Esperamos manter esse mesmo nível. Temos 634 mil contratações de unidades pelo MCMV com financiamento do FGTS, e devemos cumprir mais ou menos isso em 2026. O Ministério das Cidades colocou uma meta de 1 milhão de contratações para todo o MCMV, incluindo todas as modalidades, e vamos perseguir essa meta, para chegar a 3 milhões de contratações em quatro anos.
Broadcast: A Caixa estuda alguma ação de incentivo ao crédito imobiliário para 2026, como uma redução nos juros?
Inês: Não. Temos a expectativa de que os juros comecem a baixar no ano que vem, e vamos reagir à medida que isso acontecer. Nós temos uma taxa de juros, para o financiamento imobiliário, que é inferior à Selic. Temos um limite de 12% [no Sistema de Financiamento de Habitação], e operamos com um pouco menos do que isso, no caso dos financiamentos do SBPE, e muito menos, no caso do FGTS. A mudança na Selic tem um efeito no custo da LCI, que vai alterando a composição que precisa do dinheiro.
