Para integrantes do governo, esse encarecimento para o setor é um dos pontos que emperram o anúncio
Por Célia Froufe, do Broadcast, e Mariana Carneiro, do Estadão
O novo modelo estudado pelo governo para alavancar o crédito imobiliário no Brasil pode ter, para alguns integrantes do governo, o potencial de elevar os juros do setor. Este é um dos pontos que emperram o anúncio tão aguardado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva, que deseja fazê-lo antes do início oficial da corrida à eleição de 2026. O que está sobre a mesa, como adiantou a Broadcast, é que um montante equivalente a 100% do saldo da caderneta de poupança passe a ser usado pelos bancos para o financiamento habitacional, com taxas de juros no máximo iguais às atuais. Atualmente, 65% dos depósitos são direcionados à área.
As parcelas da caderneta que hoje não são direcionadas ao crédito imobiliário – 20% de depósitos compulsórios e outros 15% de livre aplicação – seriam gradualmente liberadas para chegar aos 100%, à medida que a transição avançasse. A intenção é que avaliação do cumprimento do direcionamento completo do saldo da poupança seja feita por meio de crédito novo. Sempre que um valor for contratado, contará para o atingimento da meta por cinco anos. Passado o prazo, o montante sai da conta e o banco precisa fazer novas concessões da mesma magnitude para cumprir a exigência de direcionamento. Até aqui, o que era levado em conta era o saldo, e não as concessões.
O que preocupa parte do governo é que poderia haver aumento das taxas por causa de um descasamento entre o benefício gerado aos bancos que captarem recursos da poupança – cinco anos – e o prazo médio das contratações de financiamento habitacional, de oito anos no Brasil. Dessa forma, haveria um período de três anos sem que as instituições contassem com o benefício e que poderia levar ao encarecimento do financiamento.
Pessoas a par da elaboração da proposta relataram que, no geral, a mudança para obter mais funding é vista com bons olhos porque tende a abrir mais recursos para o setor, mas a possibilidade de aumento das taxas levou à avaliação de que é preciso canalizar os recursos para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O SFH conta com um limite de taxa de juros de 12% ao ano, e os recursos só podem ser concedidos para imóveis de até R$ 1,5 milhão.
De outro lado, há quem defenda que a proposta que foi levada à alta cúpula do governo e que conta com a liberação paulatina de compulsórios pelo Banco Central pode levar as taxas para baixo, uma vez que o saldo final é que haveria mais recursos à disposição do crédito imobiliário.
No setor privado, as duas hipóteses são vistas como factíveis. Qualquer que seja o desfecho sobre o tema, é certo que não haverá impacto fiscal para o governo, já que se trata apenas de recursos da caderneta de poupança.
LCI
A questão fiscal, porém, é um ponto que gera controvérsia dentro do governo com o novo formato. Para uma ala, o aumento das emissões de Letras de Crédito Imobiliário (LCI) pode gerar uma renúncia fiscal de R$ 9 bilhões ao ano, considerando que a emissão desses ativos terá o mesmo lastro da poupança – o que hoje é proibido.
Conforme apurou a , as LCIs já usadas atualmente tendem a ser ampliadas para aumentar o funding para o setor imobiliário. Hoje, as fontes de financiamento para habitação são compostas basicamente por cerca de 60% a 70% de recursos da caderneta e de 30% a 40% de LCI e essa proporção tende a, no mínimo, se inverter.
Assim, os bancos poderiam usar todos os recursos da poupança e ainda emitir as Letras com o mesmo lastro, o que adicionaria ao mercado cerca de R$ 400 bilhões em lançamentos dessas letras. Não se trata de uma conta automática, mas poderia haver uma ampliação gradativa de LCIs. Como são títulos que contam com isenção de Imposto de Renda, essa movimentação poderia gerar uma renúncia fiscal para o governo de até R$ 9 bilhões ao ano – comparando a tributação das LCIs com uma taxação de mercado, de 15% sobre essa aplicação.
Outra ala, porém, explica que o modelo prevê o uso das LCIs como funding principal das operações, diminuindo o “mix” que é feito atualmente pelos bancos com a fatia ainda importante da poupança. A caderneta passaria a ser usada separadamente como um instrumento de equalização de parte da operação. Na prática, a proposta é a de que o sistema financeiro trabalhe para gerar um spread que subsidie o mutuário, em uma estrutura bastante diferente da atual.
A instituição financeira gera uma operação de crédito e ganha o direito de emitir uma LCI, que vai “carregar” a operação no tempo e vai ser o funding para que aquela operação exista. O uso da poupança entra depois com o benefício de aplicar o recurso onde desejar por um período de cinco anos, gerando ganhos que irão subsidiar uma taxa de juros mais baixa ao mutuário. Ao final do quinto ano, o banco devolve o recurso, porque já ganhou o suficiente para ter uma boa rentabilidade naquela operação. O retorno dessa aplicação, portanto, em termos de spread, é que seria repassado para a transação.
Os técnicos também se dividem sobre o impacto fiscal da medida. Nesta avaliação também não caberia o entendimento de que haverá aumento de renúncia, porque o que existirá é uma elevação do uso de LCIs em relação ao que existe hoje. O raciocínio é o de que não se pode dizer que “a renúncia fiscal dobrou porque o estoque de crédito foi dobrado”. A promessa, neste caso, é a de que a quantidade de impostos que deixarão de ser pagos seguirá proporcional ou próxima à atual.
Não há uma versão que tenha prevalecido até o momento e, por isso, o assunto emperrou na cúpula do governo. Abrindo ou não mão de arrecadação, um ponto que todos os lados do governo não pretendem ceder é o de que, se for levado adiante, o projeto seja claramente endereçado à população mais pobre, já que se trata de um recurso mais barato e que hoje está praticamente todo sendo direcionado ao SFH.
