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Liberação da parcela da poupança recolhida como depósito compulsório está descartada pelo governo
11 de agosto de 2025
Por Cícero Cotrim
As principais modalidades de crédito imobiliário vão ser contempladas no novo modelo de financiamento, que está sendo desenvolvido pelo governo. Segundo apurou a Broadcast, isso inclui a construção de novas moradias, setor que deve se beneficiar do aumento no direcionamento de recursos.
A liberação imediata da parcela da poupança recolhida sob a forma de depósitos compulsórios, equivalente a 20% do saldo, está descartada. Esses recursos só vão ser redirecionados para o financiamento do crédito imobiliário à medida que a transição gradual para o novo modelo avançar.
No início deste mês, representantes da construção civil levaram ao presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, a preocupação de que o novo modelo possa reduzir a oferta de recursos para o financiamento à incorporação. O fim do compulsório da poupança também é uma bandeira do setor.
O novo funding prevê o que seria, na prática, um aumento do direcionamento da poupança para o crédito imobiliário, de 65% para 100%. Com isso, espera-se que a exigibilidade de recursos para a modalidade possa dobrar em dois anos, enquanto as taxas de juros cobradas do tomador devem ficar próximas às atuais.
O direcionamento de recursos para a incorporação está garantido, conforme pessoas que acompanham as discussões. A única questão em relação a essa modalidade é o prazo da operação. Pelo desenho do novo modelo, as concessões de crédito imobiliário valem por cinco anos para cumprir a meta de destinar 100% do saldo da poupança ao setor. Como o prazo das obras é menor, pode haver uma calibragem no período de tempo.
Outra demanda do setor, a concessão de taxas mais baixas, pode ser endereçada por meio do aumento da oferta. Em linhas gerais, o projeto prevê que os bancos que ofertarem o equivalente a 100% do saldo da poupança para o crédito imobiliário poderão usar o mesmo montante em recursos livremente, aplicando em operações de mercado cujos rendimentos financiariam juros menores para a modalidade.
Por um lado, fontes alternativas de funding, a mercado, têm juros mais altos do que a poupança. Por outro, o montante exigido para a originação é considerado alto. A avaliação é a de que os bancos não serão capazes de contratar esse volume de operações sem oferecer um desconto nas taxas.
Como mostrou a Broadcast, a obrigatoriedade de oferta ou a fixação de juros para o crédito imobiliário estão descartadas. Mas há opções na mesa para garantir que os bancos não se apropriem desses rendimentos. Esses incentivos podem ser acionados durante a transição, se for constatado que as concessões não aumentaram, ou que os juros tivera alta exagerada.
O governo prepara uma mudança na linha de crédito imobiliário corrigida pelo IPCA, que deve servir para complementar a alteração no modelo de funding. Nesse novo arcabouço, o financiamento será cada vez mais feito via mercado de capitais. A avaliação é a de que os juros recebidos pelos bancos por meio desta linha ficariam mais próximos do custo de captação, apurou a Broadcast.
A mudança prevê a possibilidade de o mutuário pagar amortizações extraordinárias enquanto a inflação está mais controlada. Com isso, um eventual repique do IPCA seria absorvido antecipadamente, reduzindo o risco e a volatilidade da linha, o que a tornaria mais atrativa para o tomador. O saldo devedor e as prestações continuariam corrigidos pela variação de preços.
Pelo lado do originador, à medida que o funding migre para fontes de mercado, os bancos vão correr mais riscos de mercado, que demandam o uso de um hedge. Se a captação for feita com base na curva de inflação, que é mais estável, torna-se mais barato e mais simples para as instituições também oferecer um crédito indexado ao IPCA, o que deve levar a juros menores.
O modelo já foi apresentado aos bancos, que fizeram simulações e constataram que ele reproduz, em grande medida, um comportamento de prestações semelhante à indexação pela Taxa Referencial (TR), sem saldo devedor residual. Em junho, a Broadcast adiantou que uma mudança nessa linha estava em estudo pelo Banco Central.
Pessoas que acompanham a discussão consideram que o modelo atual, no qual os recursos são captados com custo da poupança (TR mais um juro extra, que depende do nível da Selic), é desaconselhável em um ambiente de funding de mercado. Se um banco tomar recursos a 90% do CDI, por exemplo, e contrata um empréstimo a TR mais 10%, ele fica à mercê de uma eventual variação de juros, que pode comprimir sua margem.
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