Por Circe Bonatelli
São Paulo, 02/01/2026 – Os fundos de tijolo serão o destaque do mercado de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) em 2026, na visão do BTG Pactual. O banco recomenda um aumento gradual dos investimentos neste setor, conforme relatório assinado pelos analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira.
“Entendemos que os fundos de tijolo já realizaram um ajuste relevante, mas ainda negociam com desconto em relação ao valor patrimonial e devem continuar se apreciando ao longo do ciclo”, afirmam os analistas, em relatório. “Nossa estratégia para 2026 será aumentar gradualmente a exposição aos fundos de tijolo, evitando movimentos abruptos”, descrevem.
Eles observam ainda que, por se tratar de um ano eleitoral, podem surgir janelas oportunísticas para entrada a preços mais atrativos. Portanto, a estratégia de alocação do BTG será feita de forma progressiva, com foco na qualidade dos ativos, localização consolidada e previsibilidade do fluxo de caixa, conforme citado no relatório
Para 2026, o BTG espera um cenário macroeconômico mais construtivo, marcado pelo início do ciclo de queda da taxa Selic. Embora o patamar de juros deva permanecer elevado ao longo do ano, um ciclo de cortes tende a reduzir a volatilidade e melhorar o ambiente para ativos de risco, especialmente aqueles com geração recorrente de renda, avalia o banco.
Ao mesmo tempo, o nível ainda elevado dos juros favorece os fundos de papel, que devem seguir entregando um carrego elevado, especialmente aqueles com exposição relevante a estruturas IPCA+, que se beneficiam do fechamento gradual da curva.
Setores
O time do BTG Pactual avalia que o segmento de lajes corporativas segue como um dos segmentos mais defasados do mercado em termos de valuation. Apesar da melhora operacional já observada, os fundos ainda negociam com desconto expressivo em relação ao valor patrimonial, o que sustenta a visão otimista do banco para o segmento, especialmente em regiões como Faria Lima, Pinheiros e Vila Olímpia.
Para o setor de shoppings centers, a visão segue positiva. O segmento ainda negocia com desconto em relação ao valor patrimonial e apresenta FFO yield estimado para 2026 ao redor de 10% ao ano, acima da média histórica. Além disso, a implementação do programa de isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas com renda mensal de até R$ 5 mil tende a impulsionar o consumo das classes B e C, público predominante dos shoppings presentes nos FIIs. Por outro lado, a expectativa de IGPM negativo em 2025 limita reajustes de aluguel em 2026, o que exige uma visão mais seletiva dentro do segmento.
Nos galpões logísticos, a demanda por imóveis permanece sólida e o crescimento dos aluguéis deve continuar refletindo a escassez relativa de ativos de alta qualidade. No entanto, o segmento já negocia mais próximo do valor patrimonial, o que limita o potencial de reprecificação e torna a seleção de ativos ainda mais relevante.
No caso do setor de renda urbana – que envolve imóveis comerciais dentro das cidades – o time do BTG observa que houve um desempenho consistente em 2025, mantendo dividendos competitivos. Contudo, o desconto do segmento diminuiu e hoje negocia próximo ao valor patrimonial, o que reduz o potencial de valorização adicional no curto prazo.
Por sua vez, os analistas acreditam que os fundos de papel devem iniciar um processo gradual de redução de dividendos ao longo de 2026, em função da queda da Selic e de uma inflação mais controlada. Ainda assim, o nível de rendimento deve permanecer bastante competitivo, com a vantagem adicional de menor volatilidade de cotas em relação aos fundos de tijolo.
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