Por André Marinho
São Paulo, 05/11/2025 – O novo modelo de crédito imobiliário no Brasil beneficiará os grandes bancos, mas deve impor desafios à instituições de médio porte, prevê a Fitch Ratings, em relatório. As medidas, anunciadas no mês passado, reestruturam as regras sobre o uso dos recursos da poupança para o financiamento da habitação.
Na visão da agência de classificação, as normas têm impacto neutro sobre os ratings, mas terão efeitos “assimétricos” sobre a lucratividade e competitividade. A redução dos compulsórios, em particular, aumentam o nível de complexidade na gestão de ativos, de acordo com a análise.
“Os bancos precisarão equilibrar a concessão de financiamentos imobiliários e a captação de recursos por meio da poupança, das letras de crédito imobiliário (LCIs) e das letras imobiliárias garantidas (LIGs)”, explica.
A exigência de direcionamento de 20% da poupança para compulsórios será eliminada gradualmente, a fim de permitir que bancos apliquem os recursos em operações mais rentáveis, desde que mantenham volume equivalente de crédito imobiliário por outras fontes. “A maior flexibilidade deve ajudar a compensar a redução das taxas de juros nos financiamentos imobiliários”, prevê.
A mudança forçará uma análise mais detida sobre a gestão dos ativos para garantir a lucratividade. A tendência é de que haja foco maior em outras linhas, o que deve ser “marginalmente positivo” para os bancos maiores, no entendimento da Fitch. Os de médio porte, por outro lado, enfrentarão o desafio de conciliar as novas exigências com o custo de captação naturalmente mais alto e o acesso mais limitado ao mercado de capitais – uma questão mais grave em um momento de juros elevados como o atual, diz a agência.
A Fitch avalia ainda que o novo modelo reforça a necessidade de disciplina regulatória. “Os grandes bancos devem consolidar as vantagens associadas à diversificação e à escala, enquanto as instituições menores enfrentarão maior dependência de captações no mercado e margens mais estreitas”, destaca.
Em relação às restrições no uso do saque-aniversário do FGTS, a Fitch avalia que a medida reduzirá a originação de crédito no segmento. Já o aumento do teto para financiamento estimulará os segmentos médio e mais altos, segundo a análise. “A viabilidade, no entanto, dependerá da capacidade dos bancos de estruturar fontes de captação competitivas e da manutenção do apetite dos investidores por instrumentos imobiliários (principalmente a poupança) em um ambiente de juros elevados”, argumenta.
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