Por Circe Bonatelli
São Paulo, 17/11/2021 - Após um ciclo de bonança no mercado imobiliário, com juros baixos e alta nas vendas, as incorporadoras entraram em águas mais revoltas. As empresas já admitiram maior cautela na condução dos negócios, uma vez que a inflação e os juros crescentes vêm reduzindo o poder de compra das famílias e a velocidade das vendas.
As incorporadoras fecharam o terceiro trimestre com aumento da receita e do lucro, além de adotar uma política de manutenção das margens de lucro - mostrando que a tática de subir o preço dos imóveis para absorver o aumento dos custos dos materiais deu certo.
O lucro líquido consolidado das 17 maiores incorporadoras listadas na Bolsa cresceu 19% no terceiro trimestre de 2021 em relação ao mesmo período de 2020, totalizando R$ 968 milhões, conforme mostrou a temporada de divulgação dos balanços encerrada nesta semana.
O Ebitda (lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização) subiu 21%, para R$ 1,092 bilhão. E a receita líquida avançou 10,4%, para R$ 7,299 bilhões. A margem líquida do setor teve leve alta de 1 ponto porcentual, para 13,3%.
Os números foram compilados pelo Broadcast a partir dos balanços de Cury, Direcional, MRV, Plano&Plano, Tenda, Cyrela, Even, Eztec, Gafisa, Helbor, Lavvi, Melnick, Mitre, Moura Dubeux, RNI, Tecnisa e Trisul. Foi excluído do cálculo o lucro da Cyrela no ano passado com a abertura de capital de suas subsidiárias por ser um efeito não recorrente que distorce a base de comparação.
"De modo geral, vimos resultados sólidos em todos os segmentos, até mesmo para as incorporadoras voltadas para o baixa renda, apesar do recente aumento dos custos de construção", apontaram os analistas Renan Manda e Ygor Altero, em relatório da XP Investimentos.
Um ponto positivo, segundo eles, foi a estabilização da onda de alta dos materiais no trimestre. Outra boa notícia foi a capacidade das empresas em fazer ajustes no perfil dos empreendimentos para absorver os custos maiores e reajustar os preços - o que deu suporte às margens e aos lucros.
Daqui para frente, mais cautela
Para 2022, a expectativa é de piora da economia brasileira, possivelmente com retração do Produto Interno Bruto (PIB), como mostra o Boletim Focus.
O ciclo de alta da Selic não terminou e tende a elevar os juros do crédito imobiliário. Os juros dos financiamentos estavam na casa dos 7% até a metade do ano, mas devem fechar 2021 mais próximo a 9%. Para 2022, há potencial de novos aumentos.
Sem contar que há um grande estoque de empreendimentos em São Paulo, com muitos lançamentos realizados há poucos meses e outros que as companhias já tinham programado e devem desovar até dezembro - que costuma ser o melhor mês do ano em vendas.
A Eztec, por exemplo, tem uma série de projetos já aprovados para 2022, mas só vai abrir os estandes se o mercado mostrar liquidez. "Adiantamos projetos, temos estandes em construção e vamos acompanhar o desenrolar do mercado para fazer uma projeção", explicou o vice-presidente de Incorporações e Novos Negócios da empresa, Silvio Zarzur.
A Cyrela, por sua vez, mantém seu plano de lançamentos para 2021 e espera estabilidade para 2022. As vendas seguem saudáveis, mas a atenção foi redobrada. "Sabemos que tem muitas incertezas pela frente, então temos mantido bastante cautela em nossos lançamentos", afirmou o Diretor Financeiro e de Relações com Investidores, Miguel Mickelberg.
Vendas podem cair para segmento de médio e alto padrão
Na visão dos analistas do Credit Suisse, Daniel Gasparete e Pedro Hajnal, o clima é negativo para as incorporadoras que atuam no mercado de médio e alto padrão. "Sentimos que existe uma preocupação de maior desaceleração da velocidade de vendas", apontaram. "Tornou-se comum ouvir que o cronograma de lançamentos para 2022 dependerá da capacidade de absorção do mercado. Nós lemos isso como um risco de queda para os volumes", acrescentaram, em relatório do banco.
Já em relação às empresas que atuam na baixa renda, dentro do programa governamental Casa Verde e Amarela, as empresas têm demonstrado confiança na manutenção da demanda e no ganho de participação de mercado devido à saída de construtoras menores. A MRV, por exemplo, prevê crescimento no ano que vem. Já a Tenda vai priorizar a melhora das margens que caíram em detrimento de uma possível expansão.
Sem espaço para repasse de custos
Os analistas do Credit Suisse entendem que as perspectivas também são negativas neste segmento. O bolso dos compradores já não suporta mais aumento nos preços dos imóveis. Consequentemente, as companhias ficarão mais vulneráveis a perdas de margens caso haja novas altas nos custos. "Percebemos a confiança dos empresários na perspectiva de longo prazo neste setor, mas ainda há muitas incertezas em relação ao curto prazo", ponderaram.
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