São Paulo, 08/03/2019 - A recuperação da economia brasileira e o vácuo deixado por grandes empresas que tombaram na crise abriram caminho para o avanço de incorporadoras de médio porte na cidade de São Paulo. Nomes como Vitacon, You e Setin, que trabalham com imóveis de médio e alto padrão, têm planos agressivos de expansão dos lançamentos neste ano, dando uma nova cara à concorrência no setor.
A Vitacon, do empresário Alexandre Frankel, pretende lançar empreendimentos imobiliários com valor geral de vendas (VGV) estimado em R$ 2,3 bilhões em 2019, 87% mais do que no ano passado. Se confirmado, esse volume será equivalente à metade do realizado no último ano pela Cyrela, líder nacional em residenciais de alto padrão. "Estamos em um momento muito especial. Em vez da tempestade, temos agora o céu perfeito", afirma Frankel, citando condições positivas para as vendas, como perspectiva de maior crescimento da economia nacional, inflação e juros em patamares moderados e aumento na confiança de consumidores.
Outro fator favorável, segundo ele, é o menor nível de concorrência, já que boa parte das grandes empresas que encabeçaram o boom na virada da década saíram de cena devido a problemas financeiros. São os casos de PDG Realty e Viver (em recuperação judicial), Gafisa e Rossi (altamente endividadas) e as incorporadoras que funcionam como braços de negócios residenciais de empreiteiras sob investigação, como OR (da Odebrecht), CCDI (da Camargo Corrêa) e QGDI (da Queiroz Galvão).
"O mercado está muito menos concorrido do que já foi", diz o presidente da Vitacon. Na sua avaliação, a principal "ameaça" não vem da concorrência das incorporadoras tradicionais, mas sim de startups capazes de mudar significativamente as relações de consumo, como fez, por exemplo, o Airbnb com o aluguel de imóveis. "Nossa ótica está mais voltada para o que empresas de tecnologia como Airbnb, Amazon ou Uber estão fazendo e se elas vão decidir avançar no mercado imobiliário. Isso, sim, é um foco de atenção, porque pode mudar a forma de comercializar imóveis", conta Frankel, que investiu na sua própria plataforma online de imóveis mobiliados, para locação sem burocracia, em moldes semelhantes aos do Airbnb.
Outra incorporadora que está ganhando corpo na capital paulista é a You, do empresário Abrão Muszkat, ex-sócio da Even. Para este ano, a projeção é de lançar empreendimentos com VGV estimado entre R$ 800 milhões e R$ 900 milhões, quase o dobro do ano passado, quando chegaram a R$ 500 milhões. O principal projeto está sendo lançado agora, composto por duas torres em Pinheiros, reunindo apartamentos residenciais, quartos de hotel, salas de consultório e clínica médica. "Vai ser o maior projeto de São Paulo no começo deste ano", celebra Muszkat.
Para ajudar a sustentar o crescimento daqui para frente, a You receberá uma injeção de R$ 100 milhões neste ano e prepara uma oferta pública inicial de ações (IPO, na sigla em inglês) para 2021. Além disso, Muszkat acaba de vender 30% de participação na incorporadora para o fundo Insight, do empresário do setor de tecnologia Alberto Leite. O novo sócio ajudará não só no crescimento, mas também na transformação da You em uma companhia mais digital. Segundo Muszkat, já existem conversas para o desenvolvimento de uma plataforma online de aluguel de imóveis. Mas, como o projeto ainda está em fase inicial, ele prefere não revelar detalhes agora. "A companhia está passando por uma grande transformação", conta.
A Setin também está ganhando tração, com empreendimentos que devem somar R$ 650 milhões em valor geral de vendas em 2019, ante R$ 500 milhões em 2018. "Quero chegar a R$ 1 bilhão no ano que vem", antecipa o dono, Antônio Setin. O empresário acredita que o mercado ficou mais seguro após a aprovação da lei dos distratos, que aumentou o valor da multa para até 50% do valor pago na planta para consumidores que desistirem da compra. "Isso diminui a velocidade de vendas, mas torna o processo mais saudável. Não adianta fechar um negócio que é inconsistente", diz, relembrando que a companhia amargou R$ 400 milhões em distratos nos últimos três anos.
Além de crescer por conta própria, a Setin firmou parceria com a incorporadora amazonense Capital para criação de uma nova empresa em São Paulo, chamada Mundo Apto. O foco será o Minha Casa Minha Vida (MCMV), segmento imobiliário que mais cresceu nos últimos anos, chegando a representar dois terços dos lançamentos e das vendas no País. A meta para 2019 é de lançar cinco projetos, começando em maio.
"É um mercado bastante promissor", avalia. A criação da Mundo Apto acirrará ainda mais a concorrência no MCMV, que já atraiu pesos pesados como Cyrela, Eztec e RNI. Desde o ano passado, essas companhias passaram a desenvolver projetos dentro do programa habitacional, atraídas pelos financiamentos do FGTS com juros menores do que no restante do mercado.
A hora da retomada
O crescimento das empresas acima também está relacionado à inflexão no setor residencial de médio e alto padrão. Os lançamentos e as vendas neste mercado devem crescer na ordem de 20% a 30% no País em 2019 frente a 2018, de acordo com projeção da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Durante a crise, o setor foi muito impactado pelos distratos e pelos juros altos dos financiamentos. Entretanto, desde o ano passado os negócios têm voltado a esquentar graças à estabilização da economia e da política, aumentando a confiança de empresários e consumidores para fecharem negócios. "Estamos muito animados com este mercado", ressalta o presidente da CBIC, José Carlos Martins.
O analista de construção civil do Itaú BBA, Enrico Trotta, acrescenta que os juros dos financiamentos para residenciais de médio e alto padrão caíram para cerca de 9% ao ano, patamar parecido com o do período de boom. "As taxas estão mais atrativas, porque os bancos privados Bradesco, Santander e Itaú foram mais agressivos na busca de clientes em 2018 e mantêm a perspectiva de ampliar a carteira neste ano", explica. Trotta também observa que o estoque de imóveis disponíveis para venda está abaixo da média histórica na cidade de São Paulo, o que abre espaço para o início de novos projetos. "A oferta de produtos caiu muito. E hoje existe a demanda de famílias que deixaram de comprar um imóvel nos últimos anos", aponta o analista. Ele pondera, entretanto, que o grande número de pessoas desempregadas ainda limita um crescimento mais robusto.
Diante do contexto favorável de modo geral, há uma grande oportunidade de crescimento para as incorporadoras, especialmente para aquelas que conseguiram atravessar a crise sem acumular dívidas pesadas. E esse é o caso de muitas de médio porte e capital fechado, que não foram tão afoitas em seus planos de expansão no passado, avalia Cláudio Hermolin, presidente da imobiliária Brasil Brokers. "Algumas empresas foram mais conservadoras nos anos de crise. Elas cresceram menos, mas também se endividaram menos. Hoje, estão mais aptas para uma retomada rápida dos projetos", diz. (Circe Bonatelli - circe.bonatelli@estadao.com)
