Como a habitação popular pode ser um produto de luxo e bombar resultados financeiros das construtoras
Por Circe Bonatelli
Em pleno ano eleitoral, o Minha Casa, Minha Vida ganhou mais uma manutenção e daquelas que não trocam só o óleo: colocam turbo, aerofólio e abastecem com o combustível de maior octanagem do mercado. A nova rodada de ajustes, chancelada pelo Conselho Curador do FGTS na reunião de 24 de março, ampliou as faixas de renda no programa em menos de um ano desde a última atualização e elevou os tetos de preços dos imóveis. Na prática, mais gente passou a caber no programa e mais empreendimentos passaram a caber na margem de lucro das incorporadoras.
A justificativa oficial é que o salário mínimo subiu, então as faixas do Minha Casa também precisavam ser corrigidas. Na prática, entretanto, os ajustes superaram a inflação e colocaram mais gente para dentro, ampliando o mercado.
E o mercado já está comemorando antes mesmo do parabéns. As gigantes focadas no MCMV (Cury, Direcional, MRV, Pacaembu, Plano & Plano e Tenda) lançaram 135,6 mil unidades em 2025 (alta de 14% em um ano), venderam R$ 33,5 bilhões (20%) e lucraram R$ 5,6 bilhões (32%). Algumas margens brutas rondam o recorde de 40% -um ótimo lembrete de que habitação popular pode ser um produto de luxo … para o resultado financeiro.
Com ajustes mais frequentes, as empresas esperam mais um ano com os resultados turbinados: maior velocidade de vendas, melhora do fluxo de caixa, subida do preço e das margens de lucro. Tudo com o dinheiro do FGTS usado para financiar juros abaixo do mercado para a construção de apartamentos com menos de 50 metros quadrados para famílias.
O efeito aspirador é tão forte que até incorporadoras do médio e alto padrão resolveram visitar a classe popular: Eztec voltou, Cyrela expandiu a Vivaz, Melnick criou a Open, Moura Dubeux se juntou à Direcional. Com juros altos fora do programa e benefícios fiscais prometidos pela reforma tributária para habitação popular, o MCMV virou o porto seguro: em São Paulo, já responde por mais de 60% dos lançamentos e vendas.
Para bater a nova meta de 3 milhões de contratações (já são 2,1 milhões !), 2026 precisa acelerar para 900 mil unidades. E, pelo visto, o governo encontrou o jeito mais eficiente de acelerar: aumentar o alcance do programa e, de brinde, turbinar a escala, a precificação e a rentabilidade das incorporadoras.
