Por Priscila Mengue, do Estadão
São Paulo, 21/11/2025 – A Justiça de São Paulo determinou a anulação da revisão do tombamento dos bairros dos Jardins, que havia liberado a construção de condomínios horizontais em 2024. A alteração no regramento também derrubava o “tombamento de uso” de parte dos quatro bairros, embora limitações continuassem por causa da Lei de Zoneamento.
O Estadão/Broadcast Político procurou o Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo (Condephaat), o qual respondeu que “não recebeu notificação oficial”. Na ação, chegou a argumentar que a revisão passou por estudo técnico e participação popular.
A determinação foi da juíza Adriana Brandini do Amparo, da 7ª Vara de Fazenda Pública do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), ocorrida na terça-feira, 18. A decisão acolheu o mandado de segurança cível impetrado pelo Coletivo Jardins.
A magistrada considerou que a mudança não cumpriu o regimento interno do conselho, porque a revisão foi aprovada “automaticamente” após a outra opção ter sido rejeitada (saiba mais ao longo do texto). Dessa forma, declarou a nulidade da deliberação do Condephaat e de todos os atos administrativos subsequentes.
A mudança no tombamento foi aprovada em 16 de dezembro. Não chegou a ter impactos significativos, contudo, porque foi suspensa liminarmente dias depois, quando a Justiça acolheu pedido do Movimento Defenda São Paulo.
O que era a revisão do tombamento dos Jardins?
Partes do Jardim América, Jardim Europa, Jardim Paulista e Jardim Paulistano são tombadas desde 1986. Esses regramentos envolvem determinações basicamente urbanísticas (limites de altura, usos e vegetação, por exemplo), a fim de manter as características de “bairros jardim”.
Dentre as principais mudanças, a revisão facilitava a construção de condomínios com residências de até 10 m de altura. Hoje, são permitidas apenas casas unifamiliares – exceto em áreas específicas, como na Avenida Brigadeiro Faria Lima.
A mudança no tombamento foi apoiada por uma parcela dos moradores, enquanto era criticada por outros, como vizinhos ligados ao Coletivo Jardins e à Ame Jardins. Há anos, a presidência do conselho estadual defendia mudanças no tombamento, apontando que haveria vacância e esvaziamento de uma parte dos bairros.
Após a aprovação da revisão, ao Estadão/Broadcast Político, a vice-presidente do Condephaat, Mariana Rolim, havia chamado a decisão de “atualização necessária”. Também destacava estar segura que tinha embasamento técnico e jurídico. “Nossa intenção com a nova resolução é conseguir um texto mais claro e transparente, não só para quem mora ali, mas para toda a sociedade”, justificava.
Segundo ela, era difícil entender o que era ou não permitido nos bairros, tanto que pedidos tinham tramitação menos ágil. Também destacava um parecer do Ministério Público de São Paulo (MP-SP) sobre a problemática de manter o “tombamento de uso”.
O Condephaat estima que cerca de 3,1 mil imóveis existam no perímetro de todo o tombamento. Como a proteção é voltada à configuração dos terrenos, ruas e vegetação do bairro, não incide sobre a arquitetura em si das casas (que podem ser demolidas desde que obedeçam limites de altura, recuo etc).
Essa não foi a primeira revisão das regras para os Jardins. Outras revisões foram discutidas nas últimas três décadas, uma parte acatada. A anterior datava de 2021, mas havia o entendimento da presidência do Condephaat de que era suficiente.
Em fevereiro do ano passado, parecer técnico do Estado indicava organizações que se manifestaram em relação à revisão. A lista de favoráveis abrangia o Secovi-SP (que representa incorporadoras e construtoras), a Associação Comercial de São Paulo e a Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura – São Paulo (AsBEA-SP).
Já as entidades contrárias abrangiam o Movimento Defenda São Paulo e a Viva Pacaembu, entre outras. Além disso, o parecer mencionava um abaixo-assinado contrário que reuniu mais de 6 mil apoiadores.
O que motivou a decisão?
A anulação considerou que o conselho de patrimônio não obedeceu ao seu regimento interno. Isso porque, primeiramente, rejeitou a proposta de uma conselheira e, depois, declarou “automaticamente” aprovada a outra proposição, apresentada pela presidência.
O regramento indica que, após a negativa à primeira proposição, a presidência do conselho deveria ter submetido a proposta original à votação. A juíza frisou, contudo, que foi declarada aprovada “automaticamente”, diante da negativa da primeira, “por suposta decorrência lógica da rejeição do voto divergente”.
“A irregularidade manifesta-se de forma cristalina, pois não houve votação expressa pelos relatores”, destacou. Também afirmou que a “conduta do presidente do Condephaat (o arquiteto Carlos Augusto Mattei Faggin) configura usurpação da competência deliberativa do órgão colegiado”.
“Não se pode presumir que os 13 conselheiros que votaram contra o voto divergente necessariamente aprovaram o voto dos relatores”, acrescentou. Na decisão, a juíza menciona que o Ministério Público de São Paulo (MPSP) também já havia se manifestado em favor da anulação.
Além disso, a magistrada aponta que as informações prestadas pelas autoridades não “enfrentam adequadamente o núcleo da controvérsia”. Isso porque não tratavam do procedimento deliberativo questionado, resumindo-se a indicar a realização de estudos técnicos, consultas públicas e participação popular.
“A legalidade em tese do procedimento administrativo prévio à sessão não convalida a ilegalidade cometida durante a própria sessão deliberativa. Pode-se em tese ter realizado o mais completo e participativo processo administrativo, mas, se a deliberação final do órgão colegiado ocorrer em desconformidade com seu regimento interno, o ato padece de vício insanável”, destacou a juíza.
