Por Circe Bonatelli e Fernanda Guimarães
São Paulo, 24/03/2020 - O choque no mercado financeiro global, em meio à pandemia de coronavírus, causou um desgaste na indústria de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) no Brasil. Até então, o setor era apresentado por muitos gestores como um "porto seguro" entre as aplicações de renda variável, por representar um investimento indireto em imóveis. Após duas semanas de reviravolta na economia, porém, o valor das cotas dos fundos derreteu, captações foram interrompidas e os cortes de dividendos já começaram a aparecer. O Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix) acumula baixa de 28,8% em 2020 (até o fechamento do pregão de sexta-feira, 20), corroendo parte expressiva da valorização de 35,9% acumulada em todo o ano de 2019.
O FII XP Malls (sócio no Cidade Jardim, Catarina Fashion Outlet e outros dez) avisou a seus cotistas que não realizará distribuição de rendimentos neste mês, medida que será mantida até ser possível ter maior visibilidade sobre os efeitos da crise sobre os shoppings do portfólio. "Esta medida visa a proteger o patrimônio do fundo, uma vez que, neste momento, é de difícil estimativa o tamanho do impacto negativo nos próximos meses", descreve comunicado emitido pela administradora, BTG Pactual Serviços Financeiros, e pela gestora, XP Vista Asset Management.
O FII Vinci Shopping Centers (sócio no Minas Shopping, Iguatemi Fortaleza e Pátio Belém, além de outros dez) também optou por segurar o dinheiro em caixa em caráter preventivo. "O fundo dispõe atualmente de um resultado acumulado não distribuído, que, somado ao caixa do mês de março (...) constituirá uma reserva que poderá ser utilizada para a distribuição de rendimentos no momento mais agudo da crise", afirmou a gestora Vinci Real Estate, em fato relevante. A gestora disse, entretanto, que a liquidez do fundo é "extremamente confortável", com mais caixa do que vencimentos de curto prazo.
Para os próximos dias são esperados mais retenções de dividendos por parte de FIIs compostos por shopping centers e hotéis, os segmentos mais afetados pela paralisação da economia global. Sem movimento, os shoppings devem sofrer com inadimplência e renegociação de aluguéis pelos lojistas, enquanto hotéis perderam a renda com diárias dos quartos.
"Para estes dois setores, não vejo muita opção a não ser reter dividendos e preservar o caixa", diz Eduardo Malheiros, sócio da gestora Hábitat Capital Partners. "Há duas semanas, eu imaginava que os shoppings ficariam mais vazios, mas acabaram fechados. Os lojistas não vão aguentar honrar todos os compromissos. Então os aluguéis serão afetados."
Levantamento de hoje mostra que 95% dos shoppings do País já estão fechados. O sócio do escritório N,F&A Advogados, Carlos Ferrari, afirma que cresceram nos últimas dias as consultas por parte de donos de shoppings para discutir alternativas de negociação com lojistas, sinal de que os aluguéis serão afetados, assim como os recursos que servem como lastro para certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), classe de ativo que também compõe fundos. "Veremos alguns impactos relevantes nos fluxos de locação, inclusive aqueles cedidos para CRIs ou detidos por FIIs de shoppings", diz.
Desvalorização
Sem clima para atrair investidores, já foram suspensas ou adiadas as captações de seis fundos de ofertas públicas que planejavam estrear na bolsa ou aumentar de tamanho (Autonomy Edifícios Corporativos, CSHG Imobiliário, Ourinvest JPP, SDI Logística e RBR Alpha). Outro teve subscrição muito abaixo do planejado até aqui e deve acabar cancelado (Capitânia Reit FOF), conforme levantamento realizado para o Broadcast pelo site Ticker11, que monitora emissões.
"O mercado mudou e se deteriorou muito rápido. Boa parte das emissões vai esfriar e pode ser cancelada nas próximas semanas", diz Alexandre Rodrigues, sócio e coordenador de investimentos imobiliários da Rio Bravo. A gestora postergou nos últimos dias a captação do seu FII de logística, de oferta restrita, isto é, só para investidores qualificados. "É um momento de alta volatilidade, e a precificação dos ativos fica impossível", afirma.
Apesar das turbulências fortes, os gestores consultados reiteraram confiança nos fundamentos da indústria de fundos imobiliários. A visão é que de eles contam com ativos "reais": os próprios imóveis. Apesar do impacto nos recebíveis no curto prazo, não esperam cancelamento massivo dos contratos de inquilinos de shoppings, galpões industriais e prédios corporativos. Quando a economia for 'reativada', esses imóveis voltarão a gerar renda robusta e estável, dizem. "É bom lembrar que FII é uma aplicação de renda variável e os ganhos no mercado imobiliário vêm no longo prazo," diz Rodrigues.
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